Nhà đất đối với đa số mọi người vẫn là tài sản rất lớn, cần có sự bảo vệ của pháp luật. Vì vậy, việc tiến hành chuyển nhượng, mua – bán cần tuân thủ đúng quy trình mua bán nhà đất 2022.
Đảm bảo hoạt động chuyển nhượng nhà ở và đất hợp pháp
Theo Luật Đất đai 2013, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ diễn ra một cách hợp pháp khi:
- Sở hữu sổ đỏ hoặc sổ hồng
- Nhà đất không trong tình thế tranh chấp
- Nhà đất không thuộc diện kê biên thi hành án
- Nhà đất vẫn đang trong thời hạn sử dụng
Quy trình mua bán nhà đất 2022 theo đúng pháp luật được diễn ra như sau:
Bước 1: Đánh giá, kiểm tra hiện trạng và pháp lý thửa đất, nhà ở
Trong sổ đỏ hoặc sổ hồng, người mua cần kiểm tra các thông tin sau đây:
- Chủ nhà đất: Bên mua trước khi tiến hành giao dịch cần xác định rõ nhà đất thuộc quyền sở hữu của cá nhân hay nhóm người. Đối với tài sản thuộc sở hữu của vợ chồng, bên bán cần cung cấp giấy xác nhận tình trạng hôn nhân. Đối với tài sản đồng sở hữu bởi nhiều cá nhân, toàn bộ chủ đồng sở hữu đều phải cung cấp giấy tớ cá nhân chứng minh đã kết hôn hoặc độc thân.
- Mục đích sử dụng đất: Đối với đất trồng lúa, bạn sẽ không thể nhận chuyển nhượng nếu không trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Nếu có, bạn phải cung cấp đến chính quyền nguồn thu nhập ổn định từ làm nông để chứng minh.
- Nguồn gốc đất: Bên mua cần đặc biệt lưu ý với loại đất được Nhà nước cho thuê và trả tiền thuê đất hàng năm. Theo điều 179 Luật đất đai 2013, loại đất này sẽ không thể tiến hành chuyển nhượng.
- Thời hạn sử dụng: Đất nông nghiệp là loại đất có thời hạn sử dụng. Trong trường hợp thửa đất đã hết hạn, bên mua cần yêu cầu chủ đất gia hạn tại cơ quan có thẩm quyền trước khi tiến hành giao dịch.
Đất thuộc quy hoạch hoặc trong dự án phân lô, bán nền: Trong diện phân lô bán nền, thửa đất phải có sổ hồng theo quy hoạch 1/500, được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Trong trường hợp đất thuộc quy hoạch, nếu thửa đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm, bên bán vẫn được phép chuyển nhượng nhưng bên mua không thể tiến hành xây dựng công trình hay trồng trọt cây trồng lâu năm.
Còn lại, đất đã thuộc quy hoạch nhưng không nămg trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, việc chuyển nhượng, sử dụng vẫn được toàn quyền. Nhưng đến khi cấp huyện tiến hành thu hồi, giá đất bồi thường sẽ thấp hơn rất nhiều do căn cứ theo bảng giá Nhà nước quy định tại thời điểm đó.
Hiện trạng nhà trên đất: Đối với đất kèm theo nhà, bên mua cần kiểm tra chính xác hiện trạng nhà có khác với sổ đỏ không. Nếu không, chủ sở hữu phải tiến hành hợp thức hoá tài sản trước khi chuyển nhượng.
Bước 2: Tiến hành đàm phán, chuẩn bị ký kết hợp đồng đặt cọc
Trong bước này, bên bán và bên mua đều phải có mặt. Đặc biệt, nếu bên bán có nhiều hơn 1 chủ sở hữu, toàn bộ đồng chủ sở hữu đều phải có mặt để ký tên vào hợp đồng đặt cọc.
Hợp đồng cọc để đảm bảo quá trình chuyển nhượng diễn ra theo đúng kế hoạch. Vì vậy, việc thống nhất vấn đề phạt cọc nếu 2 bên không thực hiện đúng nghĩa vụ và quyền hạn là điều cần thiết.
Sau khi ký kết, hợp đồng đặt cọc cần được công chứng.
Bước 3: Tiến hành đàm phán, ký kết hợp đồng chuyển nhượng mua bán nhà đất.
Sau khi đàm phán thành công, bên mua và bên bán cần chuẩn bị các giấy tờ sau:
Đối với bên bán:
- Sổ đỏ hoặc sổ hồng (bản chính)
- Hộ khẩu (bản chính)
- Giấy tờ tuỳ thân (bản chính)
- Giấy xác nhận tình trạng độc thân (đối với người độc thân) hoặc Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (đối với chủ sở hữu là vợ chồng)
Đối với bên mua:
- Hộ khẩu (bản chính)
- Giấy tờ tuỳ thân (bản chính)
- Văn bản cam kết mua nhà
Bước 4: Đóng thuế, lệ phí trước bạ và thực hiện thủ tục sang tên
Hồ sơ sang tên cần chuẩn bị những giấy tờ sau:
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bản chính và một bản photo)
- Sổ hồng hoặc sổ đỏ (bản chính)
- Mẫu đơn đăng ký biến động đất đai (bản chính)
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (bản chính)
Tờ khai lệ phí trước bạ (bản chính) - Cá nhân được miễn thuế thu nhập cần chuẩn bị giấy tờ chứng minh
Trên đây là “Quy trình mua bán nhà đất 2022” do Xemnha tổng hợp lại, nhìn chung không có sự thay đổi nhiều. Nhưng số lượng giấy tờ và thủ tục cần phải hoàn thiện khá phức tạp và rắc rối, cần chuẩn bị kỹ lưỡng tránh mất thời gian, công sức của cả 2 bên.